天津辦公樓租賃-商業地產運營管理中的5大難點

　　商業地產運營管理中的5大難點

　　對于從住宅地產領域轉型至商業地產領域的開發商而言，普遍存在五個方面的痛點。

　　對于從住宅地產領域轉型至商業地產領域的開發商而言，普遍存在五個方面的痛點：預算管控難、招商管理難、業態規劃難、運營管理難、橫向協同難。這五個難點影響了開發商在商業地產領域大展拳腳，而為了避免成為商業地產領域'即將倒下的那一批'中的成員，該如何去迎戰這'五難'呢？

　　通過對各大商業地產標桿企業深入研究后，我們發現，支撐成功商業地產運營核心的背后遵循著'客戶滿意-商家滿意-開發商滿意'的本質邏輯，在此認知的基礎上，我們展開來談一談，如何應對商業地產運營管理中的五大痛點。

　　相比住宅地產而言，商業地產的精細化管控要求更高，住宅地產的報表精確度以'萬元'計，而商業地產的報表要精細到元甚至角、分，因而要求商業地產的預算管控體系能夠真正建立起來。在預算管控方面的難點主要體現在實現以下三個方面可控。

　　1.預算目標可控

　　商業地產預算目標的編制更為復雜，同樣是收支兩條線，商業地產的收入預算目標需分為銷售收入和租金收入；支出預算目標需分為開發成本、運營成本和三大費用。其中'租金收入預算目標'和'運營成本預算目標'的編制及過程控制顯得尤為重要。

　　標桿企業L企的解決思路，

　?。?）一是基于合同的租金預算管控體系。

　　首先，基于合同的預算編制思路。L企的租金預算目標是基于每個商鋪的每個合同來編制，如果存在空鋪情況，則通過'預計合同'的方式解決。

　　其次，預計合同服從整體租金規劃?？珍佀鶎?#39;預計合同'租金規劃，取決于此商鋪所對應的業態規劃，如果此鋪規劃為餐飲業態，則需參照餐飲業態的租金規劃目標，來倒算出此商鋪今年必須貢獻的租金收益，從而推導出最遲開業的時間要求。

　　再次，四個維度把關預算目標。各商鋪對應的租金預算目標確定后，在簽訂合同的過程中，基于預算單價、保底收入、上手合同價格、同樓層同業態最高租金水平等四個維度，與合同價進行對比，決定是否審批此合同。

　　最后，租賃政策實時監控。如果有新的租賃政策出臺，L企還將各合同執行的情況與租賃政策進行實時比對，找到與租賃政策不吻合的點。

　?。?）二是運營成本預算管控體系。

　　首先，基于項目將運營成本分成三大類。L企的運營成本預算目標的編制基于合理、規范的運營成本科目樹來編制，將運營成本分為運營整改、推廣和招商三大部分，按照項目維度編制后，由商管公司統一匯總。

　　其次，統一運營成本科目確?？趶揭恢?。L企專門制定商業項目運營成本管理制度，將實際業務與運營成本科目的對應關系進行了詳細規定，確保不同項目的運營成本歸類的統一性。

　　再次，兩道關卡把關確保運營成本預算目標不被突破。第一關是付款申請時，將付款申請金額與運營成本預算目標相比對，控制不超目標；第二關是實際付款時，再綜合審視。此外，允許季度間的運營成本預算目標騰挪。在實際業務中，可能會出現一些突發情況而導致運營成本預算目標被突破。此時，L企允許單季度運營成本預算目標被突破，但是，需在隨后幾個季度中削減運營成本預算目標，確?？傤A算目標不被突破，這樣充分體現政策靈活性。

　　2.運營指標可控

　　在編制合理的預算目標之后，需要將其逐層細分為商業管理團隊管理過程中需實時關注的關鍵KPI指標，如資產收益率、租金增長率、EBITDA利潤額、建面租金單價、租金占營業額比重等，還包括客流量、營業額這些關鍵的經營指標，這些指標既體現了商管團隊的管理能力，更體現了不同商家的盈利能力，也是作為將來業態優化調整的關鍵輸入。具體可以按照以下思路來解決。

　　首先，建立分級的KPI監控體系。對于L企而言，將集團整體的KPI指標分成四個層級，便于不同層級的管理者予以重點關注。在此分類的基礎上，通過各種類型的可視化界面，對KPI指標進行全面監控，確保公司各級領導對商業項目的整體經營狀況了如指掌。

　　其次，對重點指標進行專項管理。如對'客流量'和'營業額'這兩個核心指標進行實時監控，以便我們識別各商鋪的經營效益，適時進行業態的持續優化。這兩個指標可進行專門監管，得出報表，從而可以直觀了解促銷活動、天氣、節假日對商家營業額及客流的影響，據此制定出合理的運營措施，保障商業項目持續穩定運營。

　　再次，對異常指標進行實時監控。對于商業項目而言，除了實時關注正常的日常經營指標，還有幾個非常重要的異常指標需要我們實時監控，比如空置率、掉鋪率、租售比等，如果這些指標超過公司的預警線，則需對其重點關注和分析，制定針對性解決措施。

　　3.現金流可控

　　對于商業項目而言，商管團隊首先要保證現金流的持續穩定，其次還需關注如何通過過往租金水平來對將來的租金水平進行合理預估，用以預測將來的現金流，從而預測現金流量表中的波峰，提前進行削峰填谷，確?，F金流安全。

　　首先，商業地產企業需要梳理現金流平衡策略?？梢詤⒖甲裱韵氯齻€等式：可售型物業的銷售收入=持有型物業的開發成本、訂單資金=開發貸款準備金、租金 物業費 停車場收入=資本化利息。

　　其次，可以通過信息化平臺，對整體現金流進行完整分析，通過對已知現金流的了解，對將來的現金流發生情況進行合理預估。